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第二十章 房地产 压力测试中的危与机（第1页）

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第二十章房地产压力测试中的危与机

韩阳

要点透视

?2019年，我国房地产市场总体平稳，商品房销售面积达到17.2亿平方米，同比下降0.1%；房地产投资表现强劲，开发投资完成额为13.2万亿元，同比增长9.9%，较上年增速略有上升。

?在新冠疫情的冲击下，2020年房地产业面临严峻压力。预计政府将继续实施总体平稳、局部放松的政策总基调，楼市将大概率呈现“软着落”走向。

?未来十年，预计我国城镇常住人口年均增加约1540万人，年均新增住宅需求中枢大致保持在9.6亿平方米，住宅需求仍有较大潜力，对保持宏观经济稳定具有重要意义。

?今后5~10年，加快发展都市圈和城市群是我国经济增长的最大结构性潜能。要通过要素市场化改革激发新增长动能，稳定房地产业长期需求，有效应对疫情冲击，并为今后相当长一个时期实现中速高质量发展提供有力支撑，助推中等收入群体倍增战略。

2019年：回调中的超预期

2019年，房地产市场总体平稳，商品房销售面积达到17.2亿平方米，其中住宅销量升至15.0亿平方米，房地产业增加值在GDP中的占比保持在7.03%。房地产投资表现强劲，全年开发投资完成额达到13.2万亿元，同比增长9.9%，较上年增速进一步上升了0.4个百分点。强劲的住宅投资、亮眼的中西部地区投资、飙升的项目投资以及表现不俗的土地购置费，成为支撑房地产投资韧性之所在。同时，在宏观经济下行压力加大的背景下，“大鱼吃小鱼”和“大鱼吃大鱼”等现象频现，企业并购明显加速，行业集中度进一步上升。

以价换量，销售平稳

2019年商品房销售面积约17.2亿平方米，同比下降0.1%，总量基本保持平稳，但内部结构持续分化。其中，办公楼和商业营业用房销售面积分别降至0.4亿平方米、1.0亿平方米，同比下降14.7%、15.0%。办公楼和商业营业用房需求源于企业和居民部门的办公和购物意愿。当前宏观经济面临下行压力，企业规模扩张和居民消费增加的动力不足，叠加线上销售对传统销售的冲击，商业地产难以逆势而上。与之不同的是，住宅的刚性需求和改善型需求相对旺盛，住宅销量升至15.0亿平方米，再次刷新历史峰值。若按照每套住房85平方米估算，约折合1766万套住房。同时，住宅在商品房销量中的比重接近90%。作为当前房地产市场的增长引擎，住宅的韧性确保了房地产市场的整体稳定。

住宅销量再次上升的原因在于市场供给方采取的“以价换量”策略。宏观环境的恶化、融资端的收紧、天量债务的逼近，迫使开发商在价格方面做出让步，抓住市场余温出货回款。新房价格同比增速，在2019年4月达到年内高点11.4%之后，持续回落至12月的6.8%。其中，一线城市房价增速虽较为稳定但低于整体水平，二三线城市则明显回落。与此同时，住宅销售面积增速也于下半年触底反弹。

图20.1住宅拉动的房地产市场

资料来源：Wind。

图20.2房价涨幅持续回落

资料来源：Wind。

投资维持韧性

2019年，全国房地产开发投资完成额达到13.2万亿元，同比增长9.9%。其中，住宅投资、办公楼、商业营业用房投资完成额分别达到9.7万亿元、0.6万亿元、1.3万亿元，同比增速分别为13.9%、2.8%、-6.7%，较2018年增速均有不同程度的提升。总体看，房地产投资韧性依旧。

图20.3房地产投资维持韧性

资料来源：Wind。

从地理维度看，近年来支撑房地产投资的是逆势而上的中西部地区（见图20.4），中西部地区的投资比重合计已接近50%（见图20.5），对房地产投资整体增速有显著的提振作用。

图20.4房地产投资区域表现

资料来源：Wind。

从投资用途看，房地产开发投资完成额可拆分为土地购置费和项目投资。其中，土地购置费占比长期稳定在20%左右，直到近两年才随土地价格的攀升增至30%，其增速自2018年中达到峰值后虽已明显回落，但截至2019年底仍高于房地产开发投资完成额总体增速约5个百分点。可以说，快速退坡的土地购置费增速尚未对房地产投资形成拖累，仍起着正向拉动作用。同时，占比约七成的项目投资增速由2018年底的-3.18%大幅反弹至2019年底的7.92%，有力地支撑了房地产投资的韧性。

图20.5房地产投资区域构成

资料来源：Wind。

图20.6房地产投资结构

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